Kira çarpanı nedir?

Gayrimenkul ile ilgili sık sık karşımıza çıkan kira çarpanı konusu nedir? Nasıl hesaplanır? Neye yarar?

Ev ya da dükkan fiyatlarının karşılaştırmasında kira çarpanının kaç olduğu, kira çarpanına göre alınmasının avantajlı olup olmadığı, ilk dikkat etmemiz gereken konulardan biri olduğunu duyuyoruz. Peki ama en basit tanımıyla kira çarpanı nedir?

Kira çarpanı bir gayrimenkulün kendisini kaç ayda amorti ettiğinin (yani değerini karşıladığının) kira getirisine göre hesaplanmasıdır.

Peki nasıl hesaplanır? Gayrimenkulün fiyatını brüt aylık kira getirisine bölerseniz kira çarpanına ulaşabilirsiniz.

Çok basit. Örneğin, 500 bin liraya bir ev aldınız ve 2 bin liraya da kiraya verebiliyorsunuz. Bu durumda 500.000/2.000 = 250 o mülkün kira çarpanı oluyor. Yani 250 ay (yaklaşık 20 yıl 8 ay) sonra o mülk değerini kazanmış olacak.

Başka bir örnek, 300 bin liraya bir dükkan alıp 1.500 tl ye kiraya verdiniz. 300.000/1.500 = 200 ay bu dükkanın kira çarpanı. (200 ay/ 12 = 16.6 yıl)

Kira çarpanının oranı gayrimenkulün bulunduğu muhite, mülk özelliklerine göre değişir. Bulunduğu bölge içinde diğer ev ya da dükkanlarla kıyaslanması kira çarpanı ile mümkün olur. Satın almayı düşündüğünüz mülkün avantajlı olup olmadığını, diğer seçenekler arasında hangi yatırımın sizin için daha kısa sürede geri döneceğini işte bu kira çarpanı hesaplamasıyla öğrenebilirsiniz.

“Ben kiraya vermeyeceğim ki kendim oturacağım” yanılgısına düşmeyin. Kira çarpanı tabiri tamamen gayrimenkulün değer- fiyat analizi olarak kullanılır. Yani “alacağınız mülk bu fiyat eder mi?” sorusunun cevabıdır… Yoksa sadece kiraya verecekseniz dikkat etmeniz gereken bir konu değildir. Ederi bu mudur? Bunu öğreneceğiniz basit bir hesaptır.

Peki hesapladınız ve elinize birkaç rakam çıktı. Peki nedir bu aylar yıllar? Ne demek oluyor?

Öncelikle hangisi daha kısa sürede kendisini amorti ederse o mülk daha avantajlıdır. Ancak muhit, konum, yapı özellikleri, ekstraları, yakın gelecekteki çevre projeleri… Bunlar gibi daha dikkate edilmesi gereken pek çok durum vardır. Birbirine benzer durumdaki ev ya da dükkanları ancak kira çarpanı ile daha net bir şekilde ayırt edebilir, daha avantajlı bulduğunuzu tercih edebilirsiniz.

Peki ya ideal kira çarpanı nedir? Bu sorunun yanıtı yıllar öncesi ile bugün epey değişkenlik gösteriyor maalesef. Standart kanı 10 yıl iken daha sonra 10-15 yılda amorti eden mülkler normal, 15-20 yılda kendini çıkaranlar pahalı, 20 yıldan daha fazla sürede kendi değerini getirenler çok pahalı olarak görülüyordu. Ancak son yıllardaki konut fiyat artışları, lüks konutun yüksek fiyatlarının kiralarla değerini ancak uzun vadede bulabilmesi gibi sebeplerle şu anda ortalama 20 yıla denk gelmektedir.

Yorum Ekle